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老师,我是一般纳税人,想买一套商铺,请问一下,个人购买跟公司购买,长期持有,以及出售,涉及到的税费,哪一个更有优势#其他行业#

答疑老师:李伟老师

一、购买环节 个人购买:需缴纳契税,税率一般为3%-5%(无优惠政策),无法抵扣增值税。 公司购买:契税税率通常为3%,且作为一般纳税人,可凭增值税专用发票抵扣9%的进项税额(若用于公司经营相关用途)。例如购买100万元商铺,公司可抵扣9万元增值税,而个人无法抵扣。 二、持有环节 个人持有: 房产税:按房产原值的70%×1.2%征收,部分地区可减半征收。 土地使用税:按土地面积×税额征收。 若出租,需缴纳增值税(5%)、个人所得税(20%)及房产税(12%)。 公司持有: 房产税、土地使用税可计入公司成本,冲减利润。 可计提折旧(如20年折旧),每年折旧额可抵减公司利润,降低企业所得税税负。 若出租,租金收入计入公司营收,后续可抵扣其他成本,但需缴纳增值税(9%)、企业所得税(25%)及房产税(12%)。 三、出售环节 个人出售: 增值税:按差额的5%征收(若持有超过2年)。 土地增值税:按增值额的30%-60%征收(四级超率累进税率)。 个人所得税:按差额的20%征收。 公司出售: 若直接转让商铺,需缴纳增值税(9%)、土地增值税(30%-60%)、企业所得税(25%)及印花税(0.05%)。 若通过转让公司股权方式退出,可规避土地增值税和部分增值税,仅需缴纳股权转让的印花税和个人所得税(股东层面)。 总结: 公司购买优势:购买时可抵扣增值税,持有期间可通过折旧和成本抵扣降低税负,出售时若采用股权转让方式,可大幅减少土地增值税等高额税负。 个人购买优势:购买和出售环节的税费计算相对简单,且部分城市对个人出租房产有增值税免税政策(月租金不超过10万元)。     查看全部回复

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